Sprzedaż mieszkań rośnie, ale ceny pozostają stabilne
Na polskim rynku mieszkaniowym widać nieoczywistą sytuację: banki udzielają więcej kredytów hipotecznych, deweloperzy sprzedają więcej lokali, a ceny pozostają na zbliżonym poziomie. Wpływają na to rosnące zapasy mieszkań gotowych do sprzedaży oraz mniejsze zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi. Jednocześnie rynek może zmierzyć się z wyższymi stopami procentowymi i coraz wolniejszym wzrostem płac. Jak wpłynie to na sprzedaż mieszkań?
Według Otodom Analytics w trzecim kwartale deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce 13 100 mieszkań, o jedną czwartą więcej niż rok wcześniej. Nieruchomościowa firma doradcza JLL podała z kolei, że według jej wyliczeń na największych rynkach — w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach — sprzedaż wyniosła łącznie 12 500 mieszkań. Realne pozostaje osiągnięcie w całym roku poziomu 50 000 sprzedanych lokali.
Zobacz również: Zatrzęsienie firm, które ułatwiają inwestowanie oszczędności. Której powierzyć pieniądze? Jak zmierzyć wiarygodność brokera? Check-lista! [POWERED BY SAXO BANK] Kupić, wynająć, wyleasingować? Samochód coraz częściej jest usługą, a nie własnością. „Klient chce płacić ratę i mieć święty spokój” [POWERED BY BNP PARIBAS] ZUS nie wystarczy: trzeba zacząć inwestować, ale… Pięć błędów początkującego inwestora. Jak się przed nimi bronić? Rady po 30 latach doświadczeń [POWERED BY UNICREDIT]
Jednocześnie deweloperzy nadal dużo budują. Z danych JLL wynika, że do sprzedaży wprowadzono 12 800 nowych mieszkań, a więc liczba sprzedanych lokali jedynie pokryła przyrost oferty. Osoby szukające mieszkania wciąż mogą wybierać spośród aż 70 200 lokali. Według najnowszego raportu Otodom Analytics, opublikowanego 8 października, pod koniec września deweloperzy oferowali na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce niemal 59 000 mieszkań o łącznej wartości 51,6 mld zł.
Dwa razy więcej gotowych mieszkań czeka na nowego właściciela! Rośnie udział lokali, które nie znalazły nabywcy, choć zostały już ukończone. Na koniec września gotowe było co czwarte mieszkanie w ofercie deweloperów, podczas gdy rok wcześniej odsetek ten wynosił 16%. W liczbach bezwzględnych to aż 17 000 mieszkań — więcej, niż deweloperzy sprzedają w ciągu kwartału. Przy wprowadzaniu do oferty kilkunastu tysięcy nowych mieszkań w budowie co kwartał popyt musiałby być dwa razy większy niż obecnie, aby zmniejszyć te zapasy.
Deweloperzy liczyli na boom kredytowy, ale jego rozwój staje pod znakiem zapytania. Według danych NBP od stycznia do sierpnia 2026 roku banki w Polsce udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości 75,7 mld zł, niemal o jedną trzecią większej niż rok wcześniej. Mniej więcej co czwarty z tych kredytów służył jednak refinansowaniu wcześniej zaciągniętego kredytu o stałym oprocentowaniu, a nie zakupowi nowego mieszkania.
Ponadto osłabły nadzieje na spadek stóp procentowych. Tańsze finansowanie sprzyja sprzedaży mieszkań, a oczekiwanie niższego oprocentowania było w ostatnim czasie jednym z powodów rozpoczynania przez deweloperów nowych projektów. Tymczasem sytuacja się odwróciła i możliwe, że rynek stoi przed podwyżkami stóp. Oprocentowanie kredytów ze stałą stopą w bankach już zaczęło rosnąć, a zdolność kredytowa klientów zaczęła spadać, choć nadal pozostaje blisko rekordowych poziomów.
Świeże dane Biura Informacji Kredytowej za wrzesień pokazują jednak, że wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wciąż jest dość wysoka: wzrosła o 17,2% w skali roku. Zainteresowanie finansowaniem zakupu nieruchomości pozostaje więc duże. Część ekonomistów uważa, że stopy procentowe nie zdążą wzrosnąć do końca roku, co może oznaczać jeszcze kilka miesięcy wysokiego zainteresowania kredytami. Oprocentowanie już jednak poszło w górę, podczas gdy deweloperzy, oczekując przeciwnego kierunku zmian, ponownie zwiększyli skalę nowych inwestycji. Rozpoczętych projektów nie można już zatrzymać — będą realizowane.
CZYTAJ TEŻ: Polacy kupują mieszkania, ale… wciąż jest ich dużo. Ceny spadną?
Duży kapitał zamrożony w mieszkaniach oczekujących na nabywców oznacza dla deweloperów konieczność utrzymywania kosztownych inwestycji, obsługi finansowania i poszukiwania klientów. Wiąże się to z wydatkami, dlatego sprzedający są skłonni negocjować ceny i oferować rabaty, aby sprzedać lokale. Kupujący mogą natomiast porównywać oferty, negocjować warunki oraz wybierać spośród wielu dostępnych mieszkań, w tym lokali już gotowych. Nie wszystkie mieszkania w ofercie nadają się od razu do odbioru, ale liczba dostępnych lokali pokazuje skalę konkurencji między sprzedającymi. W trzecim kwartale oferta deweloperów zmniejszyła się tylko nieznacznie — o około 1 100 mieszkań. Sprzedaż wzrosła, jednak na rynku nadal pozostaje wiele lokali, w tym mieszkań już ukończonych.