Demografia a przyszłość rynku mieszkaniowego w Polsce i we Włoszech
Polska wchodzi w kryzys demograficzny, a niektórym regionom grozi wyludnienie. Zmiany te mogą wpłynąć na wzrost gospodarczy: bez młodych ludzi na rynku pracy trudniej będzie nadganiać bogatsze kraje. Polska ma jeszcze trochę czasu, podczas gdy Włochy od lat zmagają się z kryzysem demograficznym. Jest to jedna z przyczyn ich wolniejszego rozwoju i poważnych problemów na rynku mieszkaniowym. Co stało się z włoskimi mieszkaniami i dlaczego przykład tego kraju może być ostrzeżeniem dla Polski?
Czy Polskę czeka scenariusz Włoch, których gospodarka od 2000 roku pozostaje w stagnacji, między innymi wskutek spadku liczby urodzeń i starzenia się ludności, a konsekwencje odczuł również rynek nieruchomości? Włoskie problemy obejmują także słaby wzrost wydajności, niskie nakłady na inwestycje w innowacyjność, niski wskaźnik zatrudnienia młodych ludzi, wysokie zadłużenie publiczne oraz nierównomierny rozwój regionów. U podłoża większości tych trudności leżą jednak zmiany demograficzne. Czy za 20 lat Polska może znaleźć się w podobnej sytuacji?
Zobacz również: „Zatrzęsienie firm, które ułatwiają inwestowanie oszczędności. Której powierzyć pieniądze? Jak zmierzyć wiarygodność brokera? Check-lista!” [POWERED BY SAXO BANK]; „Kupić, wynająć, wyleasingować? Samochód coraz częściej jest usługą, a nie własnością. «Klient chce płacić ratę i mieć święty spokój»” [POWERED BY BNP PARIBAS]; „ZUS nie wystarczy: trzeba zacząć inwestować, ale… Pięć błędów początkującego inwestora. Jak się przed nimi bronić? Rady po 30 latach doświadczeń” [POWERED BY UNICREDIT].
Czy wkrótce zaczną spadać ceny mieszkań i domów kupowanych na drogie kredyty? Czy pojawią się miasteczka i regiony, które z roku na rok tracą mieszkańców, a lokale i domy są tam oferowane za 1 euro? Polska jako kraj może uniknąć włoskiego scenariusza, lecz niektórym jej regionom może się to nie udać. Jak wpłynęłoby to na wartość posiadanych mieszkań?
W Polsce powstaje wiele mieszkań i domów, choć wciąż mówi się, że jest ich za mało. Jednocześnie niedługo zaczniemy odczuwać skutki słabej demografii. Ostatnie zmiany w liczbie ludności można określić jako kryzys. Nie wszystkie są jeszcze widoczne na ulicach miast, ale dane pokazują skalę problemu. Czy niekorzystne trendy demograficzne zahamują wzrost gospodarczy, zanim Polska osiągnie poziom zamożności mieszkańców starszych państw Unii Europejskiej? Jak odczuje je rynek mieszkaniowy?
Czytaj też: „Polska wchodzi w kryzys demograficzny, Włochy już w nim są”.
Polska wchodzi w kryzys demograficzny, a załamanie wskaźnika urodzeń odczuje rynek nieruchomości. Niedobór pracowników będzie można częściowo łagodzić przez modernizację procesów produkcyjnych oraz większą automatyzację i robotyzację. Spadek liczby ludności wpłynie jednak na popyt na mieszkania i domy. Czy wraz z popytem obniżą się także ceny? We Włoszech stało się tak w większości miast i regionów, zwłaszcza położonych z dala od kilku największych metropolii. Jednocześnie w tych metropoliach, przyciągających pracowników z kraju i zagranicy, ceny rosną nieproporcjonalnie szybko.
Według danych Banku Światowego rok 1999 może stanowić punkt odniesienia w porównaniu Polski z Włochami. Wtedy właśnie Polska osiągnęła najwyższą w swojej historii liczbę ludności: 38 660 000 mieszkańców. Powszechnie pojawiały się wówczas prognozy, że w ciągu kilku lat populacja wzrośnie do 40 milionów. Tak się jednak nie stało. Powodem nie była wyłącznie błędna interpretacja trendów dotyczących urodzeń. Prognozujący nie mogli przewidzieć, że w kolejnych latach z Polski wyjedzie kilka milionów młodych ludzi, którzy podejmą pracę w najbogatszych krajach Europy Zachodniej. W wyniku integracji europejskiej Polska straciła znaczny potencjał ludnościowy: wielu emigrantów prawdopodobnie już nie wróci, a ich dzieci urodziły się i dorastają za granicą.
We Włoszech na przełomie wieków rozpoczął się natomiast napływ imigrantów zarobkowych, między innymi z naszego regionu Europy. W rezultacie, mimo załamania wskaźników urodzeń, liczba mieszkańców wzrosła z około 57 milionów w 1999 roku do ponad 60 milionów w 2011 roku. Na tym poziomie utrzymywała się do 2019 roku. W 2024 roku wyniosła już tylko 58 950 000, czyli spadła o ponad milion w porównaniu ze szczytem z lat 2011–2019. Nadal była jednak wyższa niż w 1999 roku.
W Polsce w 2019 roku mieszkało już tylko 37 965 000 osób, a w 2024 roku liczba ludności spadła do 36 000 560. Oznacza to ubytek około 2,1 miliona osób w ciągu 25 lat — porównywalny z liczbą mieszkańców Warszawy. Rok 2025 przyniósł kolejny spadek, o 157 000 osób. To wielkość zbliżona do populacji miasta takiego jak Olsztyn czy Toruń, odnotowana w ciągu jednego roku.
W 2025 roku w Polsce urodziło się 238 000 dzieci, o 14 000 mniej niż w 2024 roku. Liczba zgonów wyniosła 406 000 i była podobna do odnotowanej rok wcześniej. Ubytek ludności częściowo łagodzi imigracja, szczególnie z Ukrainy. Dane te pokazują, dlaczego zmiany demograficzne są istotne również dla przyszłego popytu na mieszkania, choć ich skutki mogą różnić się między regionami.