Inwestowanie w mieszkania i perspektywy rynku
Mieszkanie jako inwestycja wciąż może mieć sens, choć niekoniecznie wtedy, gdy ocenia się je wyłącznie za pomocą arkusza kalkulacyjnego. Jeśli miałby zostać wprowadzony podatek katastralny, powinien obejmować każde mieszkanie. Programy wsparcia kredytobiorców mogą być potrzebne, ale nie powinny powielać rozwiązań zastosowanych w „Bezpiecznym Kredycie 2%”. Z kolei zakup mieszkania w Hiszpanii trudno uzasadnić, jeśli nabywca nie planuje przenieść się tam na stałe. O perspektywach osób, które już zainwestowały w mieszkanie, oraz tych, które dopiero to rozważają, mówi Jan Dziekoński, główny ekonomista RynekPierwotny.pl.
Czy w obecnych warunkach inwestowanie w nieruchomości nadal ma sens? Sytuacja demograficzna nie sprzyja rynkowi, a politycy mówią o nowych obciążeniach, w tym o podatku katastralnym i podatku od pustostanów. Deweloperzy wybudowali tak dużo mieszkań, że mają obecnie trudności z ich sprzedażą. Jednocześnie rentowność najmu spadła znacznie poniżej poziomu zysków możliwych do osiągnięcia na obligacjach skarbowych. Rodzi to pytanie, czy mieszkanie może pozostać rozsądną inwestycją.
Zobacz również: „Zatrzęsienie firm, które ułatwiają inwestowanie oszczędności. Której powierzyć pieniądze? Jak zmierzyć wiarygodność brokera? Check-lista!” [POWERED BY SAXO BANK]; „Kupić, wynająć, wyleasingować? Samochód coraz częściej jest usługą, a nie własnością. «Klient chce płacić ratę i mieć święty spokój»” [POWERED BY BNP PARIBAS]; „ZUS nie wystarczy: trzeba zacząć inwestować, ale… Pięć błędów początkującego inwestora. Jak się przed nimi bronić? Rady po 30 latach doświadczeń” [POWERED BY UNICREDIT].
O te kwestie zapytałem Jana Dziekońskiego, głównego ekonomistę portalu RynekPierwotny.pl, który na bieżąco analizuje sytuację deweloperów oraz nabywców nowych mieszkań. Według Dziekońskiego nieruchomość łączy cechy niepłynnej spółki dywidendowej i „twardego”, realnego aktywa. „Oczywiście warunkiem jest regularny dochód z najmu. Ten comiesięczny wpływ daje spokój ducha, może nam bilansować jakiś stały koszt: ratę kredytu, leasingu albo opłatę za przedszkole” – wskazuje analityk.
Czy sytuacja demograficzna oraz perspektywa nowych regulacji, które mogą zniechęcić część osób kupujących mieszkania inwestycyjnie, doprowadzą w najbliższych latach do spadku cen polskich nieruchomości mieszkalnych? Dziekoński nie spodziewa się załamania. Jego zdaniem ceny mieszkań na rynku wtórnym będą zależeć od sytuacji na rynku pierwotnym, gdzie trudno oczekiwać obniżek.
„Wraz ze stopniowym zabudowywaniem miast grunty drożeją. Koszty budowy rosną, w tym oczywiście koszty pracy, do czego pośrednio dokłada się wojna w Ukrainie. Koszty budowy będą rosły także przez ustawę schronową czy przez dyrektywę budynkową. Wymuszony wzrostem kosztów wzrost cen na rynku pierwotnym pociągnie za sobą rynek wtórny. Spodziewałbym się, że w długim terminie inwestycja w mieszkanie w Polsce powinna przynieść zysk niewiele ponad stopę inflacji” – mówi Dziekoński.
Rozmowa z głównym ekonomistą RynekPierwotny.pl dotyczy także rentowności najmu, podatku katastralnego, wojny z flipperami, funduszy kupujących hurtowo mieszkania na wynajem, programów wsparcia kredytobiorców hipotecznych oraz zasadności zakupu mieszkania w Hiszpanii.
Piotr Rosik: Na początek pytanie, które interesuje zapewne wiele osób: czy nadal warto inwestować w mieszkania na wynajem albo kupować je jako magazyn wartości?
Jan Dziekoński: To pytanie ma wymiar filozoficzny, ponieważ dotyczy podejścia do inwestowania. Jeśli spojrzymy na ostatnie dwa lata, zobaczymy stagnację cen. W ujęciu realnym, po uwzględnieniu inflacji, trudno było zarobić na samym wzroście wartości nieruchomości, chyba że ktoś trafił na wyjątkową okazję. Od 2–3 lat obserwujemy też mniejsze zainteresowanie zakupem mieszkań. Szacuję, że w 2023 roku około 30% lokali kupowano inwestycyjnie, podczas gdy w tym roku jest to najwyżej 10–15%.
Gdy oceniamy inwestycję wyłącznie finansowo, przez pryzmat IRR [Internal Rate of Return, czyli wewnętrznej stopy zwrotu – przypis prowadzącego], bez trudu można było znaleźć lepsze możliwości ulokowania pieniędzy. Inwestowanie w nieruchomości daje jednak coś więcej niż sam zysk. Mieszkanie stanowi w praktyce połączenie niepłynnej spółki dywidendowej z twardym aktywem. Warunkiem jest oczywiście regularny dochód z najmu. Comiesięczny wpływ może dawać poczucie bezpieczeństwa i równoważyć stały wydatek, na przykład ratę kredytu, leasingu czy opłatę za przedszkole.
Podobny efekt można niemal osiągnąć, inwestując w spółki dywidendowe lub obligacje. Zbudowanie portfela akcji czy obligacji, który zapewniałby porównywalny spokój ducha, jest jednak nieco bardziej skomplikowane niż w przypadku nieruchomości. Z perspektywy arkusza kalkulacyjnego obecny moment może wyglądać na nieodpowiedni do zakupu mieszkania inwestycyjnego. W szerszym ujęciu taka inwestycja nadal ma sens. W nieruchomości inwestuje się od kilku tysięcy lat i, zdaniem Dziekońskiego, nie zmieni się to przez kolejne kilka tysięcy lat.
Piotr Rosik: Jaki jest Pański scenariusz na przyszłość? Czy demografia i perspektywa nowych regulacji mogą wpłynąć na rynek?
Przedstawiona ocena rozróżnia finansową rentowność zakupu od znaczenia regularnych wpływów z najmu. Dziekoński wskazuje zarazem na rosnące koszty budowy jako czynnik istotny dla przyszłych cen mieszkań.